第87回神奈川県固定資産評価審議会　審議結果

審議（会議）結果

次の審議会等を下記のとおり開催した。

審議会等名称

第87回神奈川県固定資産評価審議会

開催日時

令和3年2月24日（水曜日）10時00分から12時00分

開催場所

神奈川県庁本庁舎3階　大会議場

出席者【会長等】

鈴木憲一【会長】

木島裕子、草間時彦、柴由花、永井博、新倉敦子

平本光男、古居みつ子

所属名、担当者名

市町村課税政グループ、担当者名　張本

審議（会議）経過

令和3年度における固定資産（土地）の提示平均価額について
その他

〔会議記録〕

【鈴木会長】
　ただ今から議事の審議に移らせていただきます。
　令和3年度における固定資産提示平均価額につきまして、まず事務局の方からご説明の方、お願いいたします。

《事務局説明》

【鈴木会長】
　どうもありがとうございました。
　ただ今、事務局の方から「令和3年度における固定資産の提示平均価額について」につきましてご説明をいただきました。このことについて、これからご審議いただきたいと思いますのでよろしくお願いします。
　宅地は指定市町村であります横浜市の松井委員から事前にコメントいただいておりますので、簡単ではございますがご紹介させていただきます。
　先程来のご説明にありますように横浜市の対前年比度の上昇ですが、5.83％の上昇と説明ありましたが、この金額につきましては、平成30年度の評価替え実施時における提示平均価額が対前年度比5.19％ですので、ほぼ同程度の上昇となっています。この横浜についてコメントいただいておりまして、まず商業地についてはプラス37％と高い上昇を示しており、これは前回の基準宅地での説明でありましたように、商業地区では横浜駅周辺、みなとみらい地区等市内高度地区における上昇率が非常に高かったということです。ただこの半年間につきましては、新型コロナウイルス感染症の影響により、若干の地価の下落が認められるので、引き続き注視していく必要があるとのことです。
　住宅につきましては、横浜市ではいわゆる二極化が続いており、利便性の良好な東部、あとは東京に近い北部につきましては堅調に推移しております。ただ、丘陵地が非常に多く都心へのアクセスに劣る西部、南部につきましては、従来から地価の下落が続いており、新型コロナウイルス感染症の影響もあって今後さらなる地価動向の二極化が懸念されているということです。
　工業地区については、物流適地や倉庫適地を中心に地価は堅調に推移しております。一方で製造系工業地につきましては、やはり新型コロナウイルス感染症の影響によって上昇幅は縮小傾向にあり、今後下落に転ずるかどうか予断を許さない状況ということでした。
　こういった中で、対前年度比5.83％の上昇ということですが、やはり先ほど事務局から説明がありました令和3年度の地方税制改正における新型コロナウイルス感染症への対策ということで、負担調整措置等により税額が上昇する土地については、前年度の税額に据え置くというような特別措置が取られるということで、令和3年度の予算見込額も固定資産税・都市計画税に係る税収の見込額が1,462億円というところです。
　令和2年度の当初見込み額が約1,471億円ですので、今回、提示平均価額5.83％の上昇は反映せず、財務への影響が見込まれるということです。
　最後になりますが、今回ご提示いただいた提示平均価額の案につきましては、特に異議は無いということで了承する旨コメントいただいております。
　それでは、審議に入らせていただきたいと思います。
　前回の基準宅地の審議から2カ月を経たということで、マーケットについてはさほど大きな動きはないかと思いますが、また皆様の直近の状況等ご意見いただけたらと思います。
　それではご指名で恐縮ではございますが、柴委員よろしくお願いいたします。

【柴委員】
　柴でございます。松井委員から詳しく事情を聞こうと思っていましたが、ペーパーがすでに出されており、これでよく分かった次第です。
　それから、いただいた資料の愛川町のところの提示平均価額が今回は非常に気になっていますが、事前に事務局の方にお願いをしまして、どうして愛川町がこんなに提示平均価額が高いのかということをお尋ねした次第です。
　資料の7ページの一番下の方に愛川町の増減率16.48％といったところが気になったところで、圏央道の関係ですとかそれから工業地帯、物流施設の影響があるということ、それからあとは時点の関係、それで非常に率が高くなっているということがよく分かりました。
　それでまた教えていただきたいことがひとつ出てきたのですが、農地の関係で、ここには反映されてはいないと思うのですが、いわゆる生産緑地の2022年の問題ということについては、どなたか委員の方でお詳しい先生がいらしたら、神奈川県の状況を教えていただけたら大変ありがたく存じます。
　すみません、いただいた中でまた質問をさせていただいて申し訳ないのですけれども、よろしくお願いします。

【鈴木会長】
　どうもありがとうございました。前回の基準宅地を受けての今回の平均価額ですので、流れとしては妥当かと思います。
　それで、今先生の方からご質問のありました生産緑地を含めた問題につきまして、大変恐縮ですがご専門の平本委員の方からよろしいでしょうか。

【平本委員】
　全体の中でも農地の変動率は事務局から説明いただいたとおりあまりないので、生産緑地の話をしようかなと思っていたのですが、前回お話しさせていただいたように、30年問題というかなり関心を持っているところですが、昨年、第1期目と言いますか、3年間の申請期間ということで申請を受付けたのですが、昨年度受付けたものに関して、横浜市に限って言いますと、まだ許可申請が下りておりません。私どもが聞いている理由は、コロナ禍の中、審議会が開催されないということで、ちょっと懸念をしているところです。
　3年間の猶予ということですので、実質今年度にかなり大量の申請許可をいただかなければならないのですが、個人情報等の問題もあり、JA、農業の関係としては、都市農業推進と緑地保全ということで、継続していただくための運動をしたいのですが、情報がありませんのでなかなか継続をしてくださいというお願いができない状況です。
　今年度に2回の申請期間を設け申請終了とする報告を受けております。対象者に対しまして確実な案内が出来ているのか心配であります。
　コロナ禍の中で、特例措置がとられるのか、そのまま打ち切りになるのか、心配しているところです。
　そうしますとこの固定資産税評価の中で、その土地がどう利用し、転用をされるのか、どうされていくのか、大変心配をしているところで、申請の状況を大変心配しつつ見守っているという状況であります。
　よろしいでしょうか。

【柴委員】
　ありがとうございます。

【鈴木会長】
　どうもありがとうございました。やはり今後の農業事業の継続という問題と、あとは宅地のマーケットに対する影響を今後とも注視しながら平本委員の方からご指導いただきたいと思います。
　農業の継続というのは非常に大事な問題かなと思いました。

【平本委員】
　よろしくお願いいたします。

【鈴木会長】
　先ほどの愛川町の上昇率につきましては、事務局の方から非常に詳しいご説明をいただきましたが、この点については、地価公示、地価調査等を担当されております新倉委員の方から、再度で恐縮ですが、ご説明をお願いいたします。

【新倉委員】
　新倉です。よろしくお願いいたします。
　私もこの愛川町の上昇率について非常に気になりました。ただ今日事務局の方から非常に丁寧なご説明がありましたので、重なってしまうかと思いますが、今回の審議で提出されている平均価額を見ますと、愛川町に限らず圏央道で利便性の高まった市や町の工業地が平均価額を押し上げているということがよく分かります。
　その中で愛川町が突出して高い。これが内容等細かいことは分からなかったのですが、まず地価調査の工業系の基準地というのが、愛川町に1地点ありまして、それを最初調べたところ、愛川（県）9-1ですが、令和2年7月、4万9,800円。これは3年間で約7.3％の上昇でした。
　それに比べて、今回の16.48％の上昇というのが、なぜそんなに大きいのかというと、愛川町は工業団地の街で、厚木市と愛川町にまたがる神奈川県内陸工業団地というのが非常に大きな面積を占めております。
　ここが圏央道のインターチェンジの開通により、東名高速、中央自動車道、それから関越自動車道と直結し、利便性が高まって、大型物流施設が建設されるなど、非常に勢いのある工業団地です。
　その内陸工業団地の中には、愛川町の基準地がございません。地価公示、地価調査での価格が出てまいりません。
　一方、厚木市の基準地というのがそこの内陸工業団地の中にあり、そちらの方は、やはり令和2年7月10万5,000円の単価になりますが、3年間で16.7％上昇しておりました。この工業団地での上昇率というのが、先ほどのお話にありましたように、非常に大きく上回っていたということです。
　愛川町は、住宅地・商業地では下落が非常に大きいところですが、住宅地と工業地では、画地規模というのが大きく違います。先ほど愛川町の3分の1が工業地だというお話がありましたが、まず敷地面積から言いましても、例えば工業団地では大規模地が多く、1万平米以上というのも普通にあります。
　住宅地は、100平米程度の小さいものが多いので、単純計算で、工業地の1敷地が住宅地100個分になるわけです。実際には、100個の住宅地のところには、道路がありますし、そうしますと、工業地、特に大規模工業団地の上昇率が大きい場合、単価でも工業地の方が実は住宅地を抜いている状況も愛川町の場合ありますので、それがこの平均価額の大きな上昇につながったのだと理解することができました。
　それと、先ほどのお話にありましたように、住宅地というのは下落地点が多かったので、3年前の評価替え以降、時点修正で若干すでに下げた状態からの変動率となります。
　工業地はずっと上昇となっていますので、3年前の価格からの上昇率が、そのまま出ているということだと思います。
　以上です。よろしくお願いします。

【鈴木会長】
　新倉委員、どうもありがとうございました。非常に、分かり易かったです。
　私の方から補足させていただきますと、最近やはり不動産証券化が非常に盛んだということですね。それで、内陸工業団地、約200ヘクタールございますが、やはりインターチェンジができて、物流適地になったということで、最近の物流業務の包括委託遂行や、あとはイーコマース取引も拡大されており、物流用地に対する需要が非常に高まっているところです。
　倉庫の賃貸賃料もそういった中で影響を受け、坪で3,000円～4,000円ぐらい稼ぐという状況だと思います。それで比較的長期の賃貸借契約の中で安定した家賃収入を得られる、あとは建築費についてもマンションや事務所に比べて、大体11万～12万ぐらいで建築できるということで、非常に事業化しやすい状況かと思います。
　そういった中で、賃料から建築費・諸経費等を除いた純収益を見ますと、比較的安定的なキャッシュフローだということで、今、J-REITや私募REIT、あとは生保関係の機関投資家さんにとって、非常に資金の運用先として魅力的なアセットになっています。
　今、ご存じのように、金融緩和で非常に金利が低いと思います。皆様の資金調達が非常に低い金利で調達できますので、仮に賃料収入による純収益を年率4％ぐらいの還元利回りで資本を還元しますと、やはり従来の水準とは全然違う次元の収益価格になるので、こういった一面からも今回の愛川町の地価上昇に影響しているのかなと感じた次第です。
　他の皆様にも御意見を伺いたいと思いますが、古居委員、いかがでしょうか。

【古居委員】
　高齢化とコロナ禍で物流に対する需要が大きく膨らんでくると想定しています。県内も圏央道が開通したことによって施設整備が進みつつあります。余剰資金の投資先の傾向としても物流施設に拍車がかかると見込まれるというご意見は確かにそのような傾向にあるだろうと考えます。ポストコロナを見据えても需要は衰えないでしょうが、今後その影響が当方の業務の中心である住宅地に及ぶのかどうかが関心事です。
　建築士ですので、土地価格は建売住宅や新築マンションの売買価格に影響することを危惧しています。
　一方、社会的課題となっています空き家の増加による風評が、地価に与える影響です。
　空き家率が県下で高いのは三浦市、横須賀市で、県下の平均空き家率を上げているエリアです。今回の地価の増減率を見ましてもやはり、その影響が決して薄くないことを再確認できました。
　需給バランスが下落を招いているだけではなく、風評の影響も一因にあるのではないかです。空き家が多く過疎化しつつあるという風評が需要を押し下げ、ますます空き家が増えて地価の下落につながる。行政職員からは空き家が多いことを話題にしてほしくないとの声も見聞きしていますので、風評が地価の下落につながることが危惧されます。
　風評を抑止するための空き家活用の好循環も今後考えていただくと良いのかと考えます。

【鈴木委員】
　社会問題含めいろいろとご教授いただきましてありがとうございました。
　やはり人口減、それから少子高齢化の中で、町をどう活性化していくか、非常に大事な見方だと思いました。
　それでは税の専門分野での面から、木島委員からコメントをいただきたいと思います。

【木島委員】
　先ほど税収の減少という話が出ておりまして、私共の関与先に限って言いますと、たしかに、業種の中で、地価と同様に格差が生じていると思います。
　このコロナ禍でよくテレビ等で言われますが、飲食、サービス、小売り等は壊滅的といったような下落率の業種でございますが、逆に、このコロナ禍に乗じて、いわゆるステイホーム、エッセンシャルワーカーに係る需要、もしくは5Gに象徴される携帯関係といったものにつきましては、需要が上昇しておりまして、非常に最高益を記録するような管理先からも出ておりまして、非常に業種の中でバラつきが出ているという感じでございます。
　ですが、そういった工業関係につきましては、特に川崎市が、今年、羽田に通じる道路、今まで産業道路と第1京浜しかなかったのですが、キングスカイフロントという開発がございまして、その中間に1つ橋ができることになりまして、羽田への利便が良くなるというような環境もございます。
　ですので、この地価が上がっているということは川崎市の川崎駅付近と武蔵小杉駅付近の商業地域及びそちらの羽田の国際的な状況の関係でどうなるかわからないですが、そういった物流についてはそういった期待もあって、そのような上昇率になっていると思います。
　特に横浜市よりも増減率が大きいというのは若干違和感がありますが、横浜市は非常に広大な地域であるのに対しまして、川崎は東西が長いということで、現況的には均すとこんな感じになるのかなと思っています。固定資産税に限らないですが、今言ったような感じで、法人税につきましては、やはり押し上げる要素と押し下げる要素がございますが、やはり全体的には押し下げる要素が多いので、非常に法人市民税県民税につきましては、減少が見込まれるものとなります。
　もうひとつ懸念されますのは、コロナに対する納税猶予がございました。今年の2月1日に措置が終わりまして、そちらの納税猶予が終わりましたので、これに関して払わなければいけないというのが出てきたということで、そちらの納税対策も含め新たに金融政策を行われるようでございますが、そちらが懸念されるところでございます。
　地価につきましては、短観については先ほど申し上げたような格差が生じておりまして、なおかつ低金利、ほぼゼロ金利で借りられることがございますので、不動産及び株価について、投資というのは、これから先も特にネット証券は相当普及しており、個人の投資家の方が非常に増えていて、いわゆるプロとは違った形で投資をする方も増えているということで、こちらの方はちょっと若干影響が違うのですが、活況を示しているように私は感じております。以上です。

【鈴木会長】
　税務環境も含めてご意見をいただき、どうもありがとうございました。
　川崎市については、やはり東京に隣接しているということで、商業、住宅地の需要もございますし、後は工業地についても物流、エネルギー、バイオ関連の研究開発適地ということで非常に注目されたエリアであり、平均価格が上というのが納得できました。ありがとうございました。
　それでは、住宅販売等、不動産全般に精通しておられます草間委員よろしくお願いします。

【草間委員】
　最近の不動産取引状況ですが、東日本不動産流通機構より神奈川県内における2020年10月から12月期の不動産流通市場の動向について、報告がなされていますので紹介いたします。
　まず、中古マンションの成約件数は、すべての地域で増加し、横浜、川崎市では前年同期比23.5％、その他の神奈川県の地域では20.5％増加となりました。成約平米単価は、横浜、川崎市では5.2％上昇しましたが、その他の神奈川県の各地域では下落しました。
　中古戸建住宅の成約数はすべての地域で増え、前年同期比で約30％増加し、成約価格も横浜、川崎市で2.8％、その他の神奈川県の地域で5.5％上昇しました。
　新築戸建住宅の成約件数は、前々期及び前期に比べ減少しましたが、前年同期比21％の増加となりました。
　また、成約価格はほぼ横ばいで3,625万円でした。土地の面積が100平米から200平米の成約件数は前年同期比35％増加、成約平米単価は3％上昇し、2,600万円となりました。
　その他、全国宅地建物取引業協会連合会の全宅連では、2020年10月に全宅連モニターに現況の不動産市場に関するアンケート調査を行いました。神奈川県内のモニターからの回答を一部紹介すると、「1千万円前後の低額な土地が売れている」、「コロナの影響は最小限で済んだように感じる」、「賃料の安い物件への転居移動の傾向がみられる」、「事業用の退去、移転の動きがある」、「新築戸建て販売は順調ではあるが、コロナの状況が今後与える影響が心配」などの回答が寄せられています。
　その他、神奈川県宅建協会会員からの声を聞くと、湘南エリアは売買、賃貸とも需要が多く、物件不足から価格が上昇傾向となっています。
　一方、令和3年度提示平均価額が下落となっている、三浦半島や県西部では、自然環境良く、風光明媚な物件は、テレワーク等による移住の需要が高く、在庫が減少しているものの、価格が上昇するまでには至っていないとの声が寄せられています。
　今後予想される県内の不動産取引状況は、住居系の需要が高く、在庫が減少していることから、価格の上昇に繋がるのではないかと考えられます。
　以上、最近の不動産取引状況でございます。

【鈴木会長】
　貴重なテーマ、情報、教えていただきありがとうございました。
　神奈川県内の構図がよく分かりました。どうもありがとうございました。
　それでは相続税路線価の見地からですね、永井委員の方からご意見いただければと思います。

【永井委員】
　皆様ご存知のように、税務署では、相続税の計算などに使う路線価というものを、皆様方に公開しておるわけなんですけれども、ちょうど現在、令和3年の路線価の公開に向けまして、評定作業を行っており、まさに最盛期という状況でございます。
　今年の路線価の評定は、各委員の方々からお話がありましたように、新型コロナウイルスの地価への影響をどのようにとらえるかということが一つありまして、例年とは異なる難しさがあります。
　現在、その価格をいろいろ検討しておるところでございますが、詳細な動向は、最終的な結果を待たないとわからないわけですけれども、県下の路線価の価格変動につきましては、概ね今日の資料に示されていた傾向に近いのではないかなというふうに考えております。
　また、神奈川県下の土地の価額の地価動向につきましては、やはり、横浜、それから川崎の商業地については全ての区で上昇が続いていまして、住宅地についてもほとんどの区で上昇しております。
　その一方で、県西部や、横須賀三浦地域では、商業地、住宅地、ともに下落が続いている市町村が多くみられる、そういう状況にございます。
　先ほどからお話が出ていますように、二極化が進んでいるんだろうなということが、路線価においても言えるかと思います。
　ご参考までに、横浜中税務署は中区と西区を担当しておるんですけれども、その最高路線価につきましては、昨年は、横浜駅西口の髙島屋前から、今度は横浜駅西口のバスターミナルにあります、JR横浜タワー前に変更した訳なんですが、1平米あたりの路線価は、1,560万円というふうになっております。
　過去最高、一番高かったのが、平成4年だったのですが、商業地の最高路線価につきましては、それにかなり近づいてきている状況にあります。
　横浜中税務署の最高路線価の上昇につきましては、平成25年からずっと上昇が続いておりまして、昨年まで8年連続の上昇になっております。
　相続税路線価については、以上でございます。
　先ほど、木島委員の方から税金の納税の猶予、コロナに関連しまして、特例猶予というのが、そろそろ終了される方があるわけですけども、一般の納税猶予という制度もありまして、コロナに関連して納税が難しいという方に関しましては、我々国税のところでは柔軟に対応していくこととしておりますので、是非そういう方がいらっしゃいましたらご相談いただければと思っております。
　以上でございます。

【鈴木会長】
　どうもありがとうございました。
　皆様からご意見いただきまして、本当に専門の立場から、ご審議いただきまして、ありがとうございました。
　皆様のご意見といたしましては、今回の諮問案の内容について検証し、妥当性があるとの見解をいただいたのかなと思っております。
　これまでの審議の内容から見まして、特に皆様からご異議もないと思いますので、当審議会としては、諮問案における提示平均価額で承認したいと思いますが、皆様よろしいでしょうか。

《異議なし》

　ありがとうございました。
　それでは答申につきましては、事務局とも相談の上決定したいと思いますので、内容については恐縮でございますが私の方に御一任ということで、よろしくお願いいたします。
　ありがとうございました。