マンション管理のQ&A

掲載日:2018年5月15日

ここでは、マンション管理に関してよくある質問と、それに対する回答をQ&A形式で掲載しています。

(マンション管理相談マニュアルより抜粋)

Q1 10年以上経つマンションです。管理組合を設立したいのですがどのようにしたらよいですか。

Q2 総会は毎年開かないといけないのですか。

Q3 外壁補修工事の場合、吹き付け塗装からタイル張りに変更する場合は、普通決議でいいでしょうか。

Q4 区分所有建物の復旧とは何をいうのでしょうか。

Q5 マンション管理士という国家資格ができたそうですが、その具体的な業務を教えてください。

Q6 マンション管理業者との間で管理委託契約が成立しました。この場合、書面の交付を求めてもよいですか。

Q7 「共同利益背反行為」とはどのようなことですか。

Q8 管理規約でペット飼育禁止となっています。絶対にペットを飼ってはいけないのですか。

Q9 共用部分の日常管理の問題としては、どのようなことが起きるのですか。

Q10 長期修繕計画はどのように作成するのですか。


Q1 10年以上経つマンションです。管理組合を設立したいのですがどのようにしたらよいですか。

A1 法的な意味での設立手続きは特に必要がありません。したがって、実質的な進め方が重要になります。一般的には、まず、マンションの区分所有者の中で、設立準備委員(世話人)会等を立ち上げます。世話人会で役割分担を決め、役員選出を含む設立総会の準備をします。

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Q2 総会は毎年開かないといけないのですか。

A2 そうです。管理者は毎年1回、一定の時期に定期総会(通常総会)を開くことを義務づけられています。

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Q3 外壁補修工事の場合、吹き付け塗装からタイル張りに変更する場合は、普通決議でいいでしょうか。

A3 基本的にこの工事が「形状や効用の著しい変更」にあたるかどうかは、当該管理組合の判断によりますが、タイル張りにする場合は、一般的には外観(形状)が大きく変わるので、特別多数決議(区分所有者及び議決権の各4分の3以上)になると考えられます。

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Q4 区分所有建物の復旧とは何をいうのでしょうか。

A4 復旧とは、区分所有建物の一部が減失した場合に、減失した部分を原状に復し、その区分所有建物の効用を回復することをいいます。減失の程度によって、小規模滅失と大規模減失とに区分され、復旧工事を行う場合には、それぞれ総会決議の方法が異なります。

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Q5 マンション管理士という国家資格ができたそうですが、その具体的な業務を教えてください。

A5 平成13年度にマンション管理士が誕生しましたが、具体的な業務としては、マンションに関する専門的知識を有する者として、管理組合が直面するソフト面やハード面の諸問題について、相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことなどがあります。

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Q6 マンション管理業者との間で管理委託契約が成立しました。この場合、書面の交付を求めてもよいですか。

A6 交付を求めてください。マンション管理業者は、管理委託契約を締結したときは、当該管理組合の管理者等に対し、遅滞なく、管理業務主任者の記名押印のある一定の事項を記載した書面を交付しなければならないとされています。なお、この書面は全組合員に配布されるわけではないので、閲覧を希望する場合は、理事長に申し出てください。

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Q7 「共同利益背反行為」とはどのようなことですか。

A7 区分所有法6条1項は、「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」と区分所有者の権利義務について定めています。これに反する行為が共同利益背反行為に当たり、義務違反行為とも言っています。なお、この規定は、専有部分の占有者にも準用されます。

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Q8 管理規約でペット飼育禁止となっています。絶対にペットを飼ってはいけないのですか。

A8 ペット飼育禁止と規定されている場合は、そのルールを守らなければなりません。しかし、ペット飼育禁止を規定した管理規約などのルールが守られない状況が大多数を占める場合は、むしろペット飼育とルールの定め方との対応関係が問題となるでしょう。

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Q9 共用部分の日常管理の問題としては、どのようなことが起きるのですか。

A9 生活上のあらゆる問題が考えられますが、マンションに特有なものとしては、自転車置場のような、使用上のマナー・ルールの問題や設備の問題、耐震や雨漏れ・シックハウスや害虫等の建物関連の問題もあります。

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Q10 長期修繕計画はどのように作成するのですか。

A10 建物の基本性能を維持するため25から30年先までの問に、どんな修繕をいつ頃どんな周期で行っていけばよいかを想定し、その費用はどの程度かを算定し、修繕積立金も含めて将来計画を見通せるよう管理会社や建築士、マンション管理士などの専門家と相談し作成します。

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