用地補償のあらまし

掲載日:2018年6月13日

補償を受けることとなる方は、原則として事業に必要となる土地に所有権や借地権などの権利をお持ちの方、その土地にある建物等の物件を所有している方や居住している方となります。

そして、事業用地の取得に際しての補償は、公金によってまかなわれるものですので、適正かつ公平なものでなければなりません。

そのためには、皆さまの権利やその内容を正確に把握することが何より大切となります。事業の必要性をご理解いただき、皆さまのご協力のもとに、土地や建物、工作物、立木、動産などの調査をさせていただくこととなりますので、よろしくお願いします。

また、具体的な補償内容と補償額は、国で定めた「公共用地の取得に伴う損失補償基準」などに基づいて算定されることとなります。

基本的な補償の考え方

「公共用地の取得に伴う損失補償基準」などに基づいて適正に算定した補償額を、正当な権利を有する方に、原則として補償内容にしたがって個別に、金銭で補償をすることとなります。

補償の内容

補償の内容は、大きく分けて
(1)「土地に対する補償」
(2)「土地の提供によって生ずる損失の補償」の2つに分かれます。

土地に対する補償

土地の価格

土地は、正常な取引価格をもって補償することとされています。正常な取引価格とは、売り急ぎや買い進みなどの状態がない、合理的な自由市場で形成される価格のことです。そして、取得価格の算定にあたっては、近隣又は類似地域の正常な取引価格、地価公示法に基づく公示価格、国土利用計画法に基づく基準価格、鑑定評価額等の資料が総合的に比較検討されます。

なお、土地の上に建物等がある場合でも、建物等がない土地(更地)として土地の価格を算定します。

借地権者等に対する補償

借地権等の権利がある場合には、その権利が設定された事情、地代等の内容がそれぞれとなっていますので、土地所有者と権利者の方との間で話し合っていただき、権利の割合又は相互の取り分を決めていただくこととなります。

この場合は、土地所有者の方には、借地権等の権利の価格を引いた額が補償されます。

残地に対する補償

宅地等を事業用地として取得した際に、残地が極端に狭くなり著しく利用が妨げられることとなり価値が低下すると認められる場合は、残地部分の損失についても補償をします。

土地の提供によって生ずる損失の補償

建物の移転補償

土地に建物がある場合は、その建物の配置、種類、構造、敷地の形状等に基づき通常妥当と思われる移転工法(再築工法、曳家工法、改造工法等)を決定し、移転に必要な費用を補償いたします。

工作物移転補償

移転することが可能な工作物(例えば、フェンス、塀、門扉、看板等)については移転に必要な費用を、また移転することが不可能な工作物(例えば、コンクリート叩、ブロック塀、掘井戸等)については、新設費相当額の補償をいたします。 

立竹木補償

立竹木は、利用目的、樹種等によって補償内容が多少異なりますが、庭木類など移植することが可能と判断した立竹木は移植(掘起し、運搬、植え付け等に必要な費用)の補償を、その他の立竹木については、伐採(伐採、運搬に必要な費用など)の補償をいたします。

動産移転補償

建物の移転にともなう動産(家財道具、商品、諸材料等)について、荷造り、運搬等に必要な費用の補償をいたします。

仮住居補償

現在居住している建物を、他に移転する期間中仮住居が必要な場合には、その仮住居に要する家賃と借り入れに必要な費用の補償をいたします。

借家人、間借人に対する補償

建物の全部または一部を賃借りしている人が、現在の家主から賃借りを継続することが著しく困難となる場合、従前と同程度の建物を借入れるために必要な費用と、あらたに借りる家賃(当該地区の標準家賃)と従前の家賃に生じる差額にたいする補償を一定期間いたします。 

家賃減収補償

貸家を移転することにより、移転期間中の家賃を得ることができないと認められるときは、移転期間に応じた家賃相当額から管理費・修繕費相当額を控除した額の補償をいたします。

移転雑費

建物等を移転するために支出することが想定される細かい経費で、「移転先をさがすための費用」「住居移転のための届出等法令上の手続きに必要な費用」「知人に引越の通知をするための費用」「移転期間中仕事につくことができない費用(当該地域の平均労働賃金)」等を実情に応じ算定し補償をいたします。

営業補償

店舗が移転することにより、営業を一時休止する必要があると認められるときは、通常休業を必要とする一定期間の収益減(個人営業の場合は所得減)および営業用資産にたいする公租公課等休業中であっても必要な経費、従業員にたいする休業手当などの補償をいたします。

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